2019-05-1519:52|浙江新聞客戶端|記者王利堅
仿佛張愛玲筆下的豪門故事，今天我們走進“豪門”看一看
今天，第一次拍賣流拍的江南里，降價500萬，再次進行法拍，截至發(fā)稿，依舊無人報名。
同樣在杭州法拍市場，另一幢房子等待出售，原主人雖已在半個世紀前與世長辭，但房子的故事卻未停止。今天，記者走進了它的大門，這就是民國時期曾擔任浙江省民政廳廳長的徐青甫故居。
徐青甫故居，長生路32號，評估價4500多萬，起拍價3179萬，證載建筑面積419.57平方米（另有未登記建筑面積約31.03平），獨棟別墅，共三層。
圈重點，距離西湖300米。
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進現(xiàn)場：
不少外地口音的購房者，舉家來看房
曾經(jīng)的外墻圖
2013年左右的圍墻
現(xiàn)在的圍墻大門
上午的蒙蒙細雨，下午變成噼里啪啦的中雨，但這并沒有影響許多意向者的看房熱情。
按照下午2點的約定時間到達長生路32號，記者發(fā)現(xiàn)帶看工作人員的聯(lián)系單上，有一半左右的人已經(jīng)到達。工作人員表示，今天有60多組客戶預定前來看房。
相比江南里的看樣，此次看房的人“成群結隊”的更多，多是拖家?guī)Э?；外地客戶也多，有人關心稅費，有人關心裝修，也有人在思考如果買了這里，停車的問題怎么解決。
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看格局：
三層獨立小樓，露臺最愜意
先來了解這棟故居的格局。
故居為庭院+洋樓結構。進門之后是一個小院，庭院幽幽，草木蔥蓉，種植了不少樹木，包括兩棵水杉和一棵百日青等。通過歷史照片發(fā)現(xiàn)，水杉應該早年就有，一些藤類應該是最近一任主人栽種。此外，房子沿馬路圍墻應該是近幾年重新修繕過。
洋樓建于1920年代，坐北朝南，兩開間，進深三室。南立面西間墻呈外突半圓形，每層南、西向開窗，底層是會客室、書房，二、三層是臥室；東間底層是客廳、樓梯間、餐廳。
△進門庭院
△一樓的半圓廳
△一樓玄關區(qū)
△一樓餐客廳區(qū)
△二樓局部
△二樓（局部）因無法開燈，光線略暗
△三樓小型看書區(qū)
△三樓主臥
△三樓客臥
△三樓儲藏室
△樓梯轉(zhuǎn)角
△后院人家
一樓廚房可以通向后院，后院應該和后面人家共用。
房子樓梯為螺旋式結構，五六個臺階一個轉(zhuǎn)彎，美式風格護墻從一樓到四樓露臺。
二樓南向是會客帶會議功能的大套房，并帶有陽臺，北向有個小臥室加儲藏室，并含露臺。
三樓上樓有個小型看書區(qū)，含南向兩個臥室北向一個臥室，其中主臥有走入式衣柜，衛(wèi)生間為雙臺盆設計。
四樓是露臺，可以眺望西湖山水。這里也是最愜意最值得點贊的部分，“回首紅塵讀書處，煮茶留客小亭幽”，看露臺照片你就明白啦！
△四樓露臺1
△四樓露臺2
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品裝修：
每層都帶衛(wèi)生間，還安裝了中央空調(diào)和地暖
接下來我們看裝修情況。
主人的家具未在拍賣范圍內(nèi)，大部分都已蓋上或清理。整套房子是美式裝修。細看下來，可以發(fā)下原主人應該是花了不少心思在裝修上。
每層都帶有獨立衛(wèi)生間，樓梯間對每一樓層都設了獨立電路，通過電路記者發(fā)現(xiàn)，房子年齡雖老，但加裝了中央空調(diào)和地暖，內(nèi)部居住生活品質(zhì)一點都不差。
一層餐客廳全部使用拼花地板，樓梯采用配合護墻的紅棕色地板，二樓三樓起居室采用淺色木地板。二樓有類似藻井式吊頂，不少看房者吐槽層高略顯不足。
整場看樣下來，記者發(fā)現(xiàn)原主人除了硬裝精心裝修外，配的家具、軟裝、綠植都花了不少心思，比如四樓露臺東南角帶的小型迎客松。不過拍賣公告里面也明確說明：標的不包括室內(nèi)可移動的設施設備、家具、南面花園及屋面露臺上栽種的樹木花卉等。
這個房子雖然的功能是自住，但許多看房的人表示，如果他們購房了，可能會用于公司用途或者其他。
記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，在2008年，這套房子曾以1760萬左右的價格在出售，當時的房子的用途為影樓。也有網(wǎng)友回憶，這里曾為餐廳，不少網(wǎng)友覺得，開個民宿也是個好選擇。
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提問1：
外墻可以改？水杉可以砍掉嗎？
1954年，徐青甫攜全家正式搬入長生路32號，直到1961年，徐青甫病逝后，這套房由其夫人和子女居住。現(xiàn)在物是人非，房子也幾度轉(zhuǎn)手。
西湖邊300米，就這個位置本身就很讓人心動，有人笑言，哪怕沒房子，就這個位置也很值錢。
那如果真的買到了這房子，那可以拆了圍墻，更換外立面嗎？
上城區(qū)城管的相關工作人員告訴記者，首先要確認是否是文?；蛘邭v保，如果是那就不行
若不在歷史建筑保護名錄中，沒有“不得改動外立面及內(nèi)部結構”的限制。
記者撥通了歷史建筑保護管理員中心的電話，工作人員表示雖然是故居，但這并不是保護建筑。
根據(jù)歷史照片，這幢房子的外墻也曾修繕過。但在具體執(zhí)行過程，如果要更改房子或圍墻外立面，仍需經(jīng)過規(guī)劃部門批準。
有網(wǎng)友指出，如果真要居住，院子中的水杉樹對樓幢內(nèi)部的采光有影響。但水杉也不是“任性”地想砍就能砍的，具體還需問問綠化辦的具體流程。
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提問2：
拍下這里，稅費多少？
房產(chǎn)交付，除了房子本身的價格，大家同樣關系稅費有多少。
這幢房子目前是公司所有，土地使用權類型為國有劃撥性質(zhì)，與普通的個人對個人的房產(chǎn)交易略有不同。
來拍法服首席知識官劉毅在采訪中表示，完整的稅費以及行政費用以相關主管部門的解釋為準。從他們處理標的經(jīng)驗來看，首先由于該套房產(chǎn)所有權人為公司，所以需要繳納土地增值稅。繳納方式有2種，一是成交價的5%，二是差額的20%-30%。按照起拍價成交，5%成交計算，土地增值稅近160萬。
其次是增值稅，即為成交價與原始購入價差額的5.3%。還有常規(guī)房產(chǎn)買賣需繳納的契稅，在1.5%到3%之間。若按照起拍價3179萬成交，契稅在47萬到95萬之間。以及萬分之五的印花稅，按照起拍價成交計算，約1.6萬。
“因為此套房產(chǎn)在西湖景區(qū)范圍，根據(jù)2012年1月1日頒布實施的《杭州西湖文化景觀保護管理條例》規(guī)定，西湖景區(qū)內(nèi)土地性質(zhì)不能為出讓。如果后續(xù)政策有所變動，買受人可能需要補繳土地出讓金，三級以上用地，目前400-600元/平米的計算方式，該套房251平需繳納10萬到15萬之間?！?/p>
綜合計算后，除去不能確認的增值稅和土地出讓金，若以起拍價成交，需繳納的稅費至少在208萬以上。
記者在現(xiàn)場逗留了半小時左右，等到離開的時候，雨沒有見小，但還有不少人陸陸續(xù)續(xù)到達，有的人表示雖然沒有約過，但是他們也想來看看。
畢竟這樣的位置，不是有錢就可以買到的。
